险资与保障房项目“联姻”谋求双赢

　　□李蔚真 邓西贝

　　3月，全国人大、政协会议在京隆重举行，不少代表、委员的议案提案都聚焦房地产。其中很多代表的建议直指高房价、保障房问题。

　　去年4月以来，中央曾三次出台房地产调控政策，尤其在春节前夕，国务院再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，从提高购房成本、限购、房产税三管齐下抑制房地产过度投机。随着房价的节节攀升，中央对抑制房价过快上涨，缓解城市人口住房压力的决心日趋坚决。

　　今年2月27日，国务院总理温家宝亦曾在通过网络与网友在线交流时也表示，“十二五”期间，要建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%，有效解决高房价问题。

　　远景美好，但5年3600万套保障房的建设亦非易事，巨大的资金缺口是一直以来困扰着保障房项目的实施的核心问题。据住建部估算，今年1000万套保障性住房建设的任务所需资金至少1.3万亿元，目前仍有近万亿的资金缺口。而之前被寄予厚望的银行信贷出于风险和收益双重考虑，显得进退两难。在财政支持和配套措施真正落实之前，商业银行不可能大规模“不计成本，无视风险”地支持保障房建设。

　　信贷紧缩形势之下，运用保险资金、社保基金、房地产信托资金来拓宽保障房的融资渠道成为必然。但其中，保障房概念的地产信托项目，收益率都较低，融资规模也很有限。

　　社保基金作为实施社会保障制度而建立起来、专款专用的资金，经过数年来的稳健投资，目前已有8500亿元左右的投资规模，庞大的基金数额对应着巨大的投资需求。虽然保障房投资收益率相对偏低，但由于投资风险也相对较低，并且随着新鼓励政策的不断出台以及各地方政府保障房项目模式不断的创新，社保基金一直在积极寻求与保障房的对接项目。最终，于2月26日，社保基金以信托方式投资保障房的第一单成功启动——全国社保基金以信托贷款方式向南京四个保障房项目投资30亿元人民币。虽然社保基金对保障房项目的关注度不低，然而，由于保障房建设在经营、法律合规等各个方面还不完善，社保基金在投资保障房项目上始终面临许多的困难和担忧。作为全国老百姓的保命钱，社保资金运用中最关键的原则是几近零风险的安全要求，所以各地方政府仍需不断创新，提供更为安全有效的运营机制、措施以及严格的成本、风险控制方案、可持续的后期盈利模式，以吸引社保基金更多地参与保障房建设。

　　各商业保险公司对参加保障房融资的兴趣却极为浓厚。全国政协委员、中国平安董事长兼首席执行官马明哲的政协提案就是聚焦于发挥保险资金改善民生的作用，利用保险资金支持保障房建设。无独有偶，中国人寿总裁杨超也在此次提交的政协提案中建议，应尽快出台险资参与保障性住房投资及管理的相关细则，并建议，应由保监会、住建部等部委牵头，出台有关细则，并给予一定的政策倾斜，从而在促进保障性住房建设和发展的同时，实现保险业又好又快发展。

　　不少学者指出，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房的投资和建设。而投资保障性住房的债权投资计划投资期限一般较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的久期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。同时，保障房债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性特征，相关性较小，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。而另一方面，截至2010年12月末，保险资金可用余额5.04万亿元，巨额险资也正在努力寻找新的投资出口，经济保障性住房规模很大，这种房的定价比较低，可持续性比较适合于保险资金做滚动开发，也可以帮助解决各城市、地方政府的问题。所以，各方面对于保险资金与保障房项目的“联姻”都十分看好。

　　日前，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划，此次计划将募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。险资投资保障房项目的序幕就此开启，日前，各保险公司纷纷表示将加入险资投资保障房项目的大军，以谋求经济效益和社会效益的双赢。

　　不过我们也应该注意到，现在5年期定存利息都达5%了，而保险公司承诺的产品收益都不低，如果大量投资保障房，势必拉底保险资金的整体收益水平。此外，保险资金投资保障房，还有以下难题：一是政策的不确定性：如果今后房价能够稳定在政府认可的范围内，政府继续推保障房的积极性不大，政策扶持也势必减少，险资的收益率也势必下降；二是保险资金一直在寻找与其久期能更好相匹配的投资，尤其寿险负债久期往往长达 15年以上，如果一项投资能够提供15年以上源源不断的、稳定的、可观的回报，那么保障房对险资的吸引力必将减少。所以，保障房项目仍需不断创新和完善，以吸引更多的资金参与建设项目，弥补其巨大的资金缺口。同时，很多保险公司也建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋，并且要坚持后期合理的商业化运作，赢得保障房项目的长期稳定的收益来源。